研究与观点

房地产行业专题研究:2016年房地产总结与未来展望

导读:2016年,中国地产业异常热闹而跌宕的一年,房地产市场迎来本轮周期的高点,全年成交量、成交额创历史新高。在此背景下,房企营收增速也开始企稳回升,业绩有明显的改善,同时行业规模效应也在加速发酵,强者恒强态势凸显。展望未来,基业昶青管理咨询认为,短期来看,在政策调控下,2017年房地产市场将步入小周期下行区间,中长期来看,房地产市场高增长将不复存在,总体趋于稳定,行业的发展机遇将从增量开发转为存量经营。

一、2016年行业走势回顾

2016年是中国地产业异常热闹而跌宕的一年,成交创历史新高的同时,房产政策也变化最多。据国家统计局公布数据显示,2016年全国房屋销售金额为11.76万亿元人民币,同比增长34.8%;销售面积为15.76亿平方米,同比增长22.5%。在2016年房屋销售金额达到历史新高的同时,消化周期则较2015年减少1.4个月至5.3个月。

12016年我国房地产市场表现



具体来看,政策方面2016年房地产政策经历了明显的前松后紧的过程,差异之大,也是历年罕见。前半年在经济下行压力和库存水平高企的背景下,两会提出因城施策去库存,房地产政策相对宽松,降准、降息、降税、降首付频繁上演。在降库存系列政策的刺激下,部分热点城市出现楼市过热现象。但从四季度开始,各地开始以限购、限贷、增加供给和规范市场秩序为主线,调控房地产市场,政策内容不甚严厉,但执行十分严厉。

成交方面,受政策调控影响,商品房销售走势也是呈现明显的前高后低。调控前期的9月份房地产市场交易非常活跃,国庆期间的市场调控政策,促使市场回归理性,成交面积开始大幅度下滑。销售金额增幅远高于销售面积增幅,凸显了房价的上升幅度。在调控政策之后,虽然房价大面积下跌仍未出现,不过在市场整体冷淡的背景下,楼市更多的是处于有价无市的状态。

图2:2016年商品房销售面积同比增长(月度)



图3:2016年百城价格指数走势(月度,元/平米)


投资方面2016年是房地产开发投资回归到正常速度的一年。自2013年以来,房地产开发投资额增速开始一路下滑,2015年降至最低1%2016年在基数效应以及新开工面积增速加快、土地购置回暖带动下,房地产开发投资额艰难筑底回升。全年全国房地产开发投资10.3万亿元,比上年名义增长6.9%(扣除价格因素实际增长7.5%)。房地产投资增速的企稳也为GDP稳定的6.5%增速起到了至关重要的作用。

图4:2006-2016年我国房地产开发投资额及增速(亿元,%)


二、2016年房企业绩回顾

2016年,在全国楼市量价齐升的背景下,房企营收增速也开始企稳回升,业绩有明显的改善。许多房企大幅超额全年任务。其中恒大年中将销售目标从2000亿元提升至3000亿,目标完成率仍高达124%;碧桂园也突破3000亿大关,目标完成率达140%。而融创中国以超100%的业绩增长加入千亿房企行列,通过积极扩张大幅超额完成任务。部分企业发展较为稳健,也超额完成了全年销售目标。其中龙湖、招商蛇口、富力等房企虽然业绩增速不算迅速,但从今年拿地和推货量来看发展较为平稳,均顺利完成年度销售目标。

图5:部分典型房企2016年营收完成情况

此外,房地产行业集中度也在加速提升,规模效应加速发酵,强者恒强态势凸显。2016年共有131家房地产企业跻身销售额百亿军团,较2015年增加27家。百亿房企各阵营(3000亿以上、1000-3000亿元、500-1000亿元、300-500亿元、100-300亿元)的企业数量分别为3家、9家、13家、29家和77家,均较上年有所增加。百亿房企市场份额也已接近50%,其中3000亿元以上的超级阵营更是脱颖而出,恒大、万科、碧桂园3家房企市场份额已近10%

在行业集中度快速提升的背景下,除了内生式增长,越来越多的企业也开始追求外延式扩张,房企整合成为主流。2016年房地产企业并购案例明显增多,据不完全统计,房地产行业2016年发生并购案例近190宗,涉及金额超过3500亿元。一方面,在深化改革的大背景下,央企、国企加快整合重组;另一方面,房企资本融合进程加快,越来越多上市公司通过二级市场股权交易、项目收购等方式,进一步提升资本市场话语权与业务规模,房企间通过竞争、合作、融合不断演绎出一幕幕生动的场景。

三、行业未来展望

短期来看,我国房地产是典型的周期行业,自2000年至2015年,全国商品房销售增速从来没有连续两年保持上升趋势。其中原因一方面有政策调控因素的影响,另一方面也反映出我国房地产行业具有小周期的特点。从历史来看,完整的地产小周期在2-4年左右,其中上升周期一般只有1年左右时间。自2015年以来,得益于资金面和行业政策的相对宽松,我国房地产市场处于上升周期已持续两年,当前在在严厉的政策调控下,房地产市场降温明显,预计本轮房地产市场小周期上升期将结束,而转向小周期下行。

中长期来看,房地产市场主要受到人口的影响。截止 2015 年末,我国常住人口口径的城镇化率已达到 56.1%,但仍较一般城市化率 70%有一段距离(世界银行预计中国2030年城镇化达到70%),同时,城镇人均住房面积2015年已达 33.52 平米,但仍较政府计划的小康标准 35 平米略有差距。未来我国城镇化率和人均住宅面积仍有提升空间,因此住房需求也仍有较强的需求支持。

根据卫计委预测2030年我国总人口14.5亿人,世界银行预测2030年我国城镇化率70%以及住建部预测2030年人均住房面积35平米(其实预测2020年达35平米),可以估算2030年我国的住房存量需要达到355.3亿平米(我国总人口*城镇化率*人均住房面积),因而由自然人口增加、城镇人口增加、人均居住面积提升推动的需求增量为127.4亿平米(2030年城镇存量住房面积-2015年城镇存量住房面积)。此外加上旧房拆迁更新,假设2016-2030年城镇存量住房更新率为1%,可以估算2016-2030年因旧房拆迁更新推动的需求合计为66.6亿平米(城镇存量住房面积*城镇存量房更新率)。据此推算,2016-2030城镇住宅需求合计达194.0亿平米(127.4亿平米+66.6亿平米),年均住宅需求量为12.9亿平米,略高于2015年的全国住宅销售面积11亿平米,持平于2016年全国住宅销售面积13亿平米。虽然不具备高增长空间,但也保证规模趋于稳定。

61987-2030年全国住宅销售面积走势(红线为2016-2030年估算年均值,亿平方米)


虽然我国房地产未来中长期需求仍有支撑,但同时也需要看到,过去房地产高速发展的黄金时代已经过去,房地产行业开始进入白银时代,未来行业的发展机遇也主要从增量开发转为存量经营。物业服务、存量交易服务、房地产金融服务以及改造更新服务四个子行业,将具备较广阔的发展前景和机遇。房企发展的重点也将不再只盯着拿地、卖房,而是更多的通过持有核心地段的高品质物业,用稳定的租金回报,有效抵御市场波动时的风险,由单纯的开发商转变为运营商。


图7:大房地产行业发展脉络图


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