研究与观点

房地产开发行业专题研究:2016年园区开发和建设行业发展状况分析


基业昶青观点:

1.经过30年的发展,园区开发成绩显著

2.当前园区开发以政府主导为主,未来随着混合所有制、金融体制的改革、PPP模式的推进,社会资本有望更多进入

3.从现有实践来看,多数园区开发企业已经展开多元化业务布局,但是国资企业市场表现明显弱于民营园区开发企业,如何确保园区开发功能性的同时提高经营性是大部分国资园区开发企业所需要解决的重要议题


一、园区开发行业概况

园区(开发区)指的是在一定的产业政策和区域政策的指导下,以土地为载体,通过提供基础设施、生产空间(如写字楼、研发楼、厂房、仓库、技术平台等)及综合配套服务,吸引特定类型、特定产业集群的内外资企业投资、入驻,形成技术、知识、资本、产业、劳动力等要素高度集结并向外围辐射的特定区域。

从开发区的功能和类型上,有经济特区、经济技术开发区、高新技术产业开发区、出口加工区、保税区、金融贸易区、旅游度假区、边境经济合作区等;从开发区的级别来讲,有国家级、省级、地市级、区县级、乡镇级等不同级别的划分,甚至有的村也设有工业园区。

二、园区开发总体发展情况

园区经济是中国宏观经济的重要板块,也是区域经济发展的重要支撑。自上世纪80年代开始,经过 30 多年的发展,不论是从数量上还是从产值规模来看中国园区都获得了较快的发展,各类型园区逐步成为区域经济发展的承载主体。


依据中国开发区网数据,截至到2016年年底,全国共有219家国家级经济技术开发区、146家国家级高新技术产业开发区、12家国家级保税区、63家国家级出口加工区、17家国家级边境经济合作区、52家国家级综合保税区、14家国家级保税港区、18家国家级新区、4家国家级自贸区、17家境外产业园区及33家其它国家级开发区,共计595家不同类型的国家级开发区。


根据《2015中国开发区竞争力研究报告》,2014年,国家级开发区累计实现地区生产总值14.25万亿元,占全国地区生产总值比重达到22.5%115家国家高新区实现地区生产总值6.6万亿元。第二产业增加值约10万亿元,占全国的比重达到36.7%


1:国家经开区发展



三、园区开发企业发展情况

1.园区开发以政府主导为主,未来行业参与主体将越来越多样化

一般来说,园区开发前期投资规模非常大,一个高水准的园区的开发动辄几十亿甚至上百亿元,并且招商、管理运营等方面的投入也较高。而且由于园区产业的招商、培育、聚集、成熟需要很长的阶段,投资回收期一般也在十年以上。同时,对于国家级、省级甚至是市级园区开发而言,一方面园区的发展前期更多需要国家产业政策及其他扶持政策的支持,另一方面这些园区的开发和建设不仅仅只是追求经济效益还承担了诸多社会效益的功能。因此,在过去的30年,我国园区开发多以政府的分立机构开发区管委会或国有控股的开发公司主导进行基础设施建设、土地出让、配套服务等工作。


由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家单位共同发布的“2016中国房地产上市公司研究成果”中,2015年园区开发上市公司TOP10中,仅亿达中国作为民营园区开发企业入榜,其余9家均为国资园区开发企业。


2:园区开发上市公司TOP10


但是随着政策层面不断推进园区开发政府与市场化运作相结合的运行机制,自2010年后,大量的房地产商凭借自身土地开发和物业经营等经验开始积极参与园区开发,2014年进入国内500强的32家房地产开发商里面,至少有28家已经全面进入了产业地产和园区开发这个领域。另外,其他实体企业也纷纷进入了产业地产,比如联想、华为等等,还有一些大学、基金也纷纷进入园区开发行业。


未来,随着混合所有制、金融体制的改革、PPP模式的推进,也就意味着无论是城市发展的基础设施还是园区发展的基础设施,政府将更多利用社会资本进行融资开发,而非传统的“政府负债、滚动开发”模式 。各方面市场群体力量的参与也将能够有效承担和补充更多政府的投资功能和运营功能的缺失和不足,园区开发会呈现出投资主体的多元化的趋势。


2. 园区开发企业业务向多元化发展,但相对国资企业仍面临较大困难


对于园区开发企业而言,不同园区的开发阶段会有不同的盈利手段。企业需要依据自身各阶段发展的特点,合理设计自身盈利模式,进行业务扩展和业务群布局。


从价值创造角度而言,相对于土地转让等一次性固定收益,后期经营对于园区开发企业的重要性将越发凸显,未来企业的经营利润也主要源于此。一方面,开发商将区内土地进行深加工,在土地和区域环境上实现升值;另一方面,通过招商引资,为入驻企业提供空间解决方案和横跨整个生产供应链的配套服务来实现投资回报。


3:园区开发企业盈利模式


从现有企业的实践来看,多数园区开发企业也已经从单一的土地开发和基础设施建设转变为与公司自身发展或园区功能相吻合的多元化布局。部分开发商继续立足区域土地和房地产开发,在主营业务上下游产业链进一步拓展。有些则围绕园区的产业定位,提供与园区功能相配套的服务性产业。


4:主要园区开发企业2015年业务分布情况


但是从市场业绩表现来看,近年来国资园区开发企业在波折中艰难前行甚至倒退,且规模都不大,而领先的民营园区开发企业却爆发出强劲的增长势头。这一方面是国资企业受限于传统的计划经济的管理模式,市场化运作程度偏低,缺乏可持续发展能力,另一方面国资企业由于其属性承担的公益性项目较多,造成相应的经济效益薄弱。而民营园区开发企业因其更灵活的市场运作机制使得其可以更高效的进行园区的开发和建设。部分运作良好、资金实力雄厚的民营开发商在区域资源利用殆尽之后,立足于园区多年开发建设经验所形成的自身优势基础,有更大意愿和能力实现跨区发展。通过着眼全国区域市场,他们不再局限于某一固定开发区,以竞争获取更多的资源,从而实现进一步的发展与突破,做大做强。因此,如何突破低阶经营管理模式的困局,往更高阶的经营管理模式转型,以及如何确保园区开发功能性的同时提高经营性是大部分国资园区开发企业所需要解决的重要议题。

5:主要国资园区开发企业业绩表现


©基业昶青管理咨询公司版权所有。未经许可,严禁做任何形式的转载和出版。