研究与观点

房地产行业专题研究:2015年房企发展之困


内容摘要:房地产行业的黄金十年已经过去,房地产市场呈现一二线城市与三四线城市两极分化的趋势。那么,三四线城市小型房地产公司该如何顺应市场发展形势应对市场变局?笔者将分别撰文讲述三四线城市小型房地产公司战略发展之困,以及如何进行战略定位,破解当下发展困局。本文重点与各位读者分享三四线城市小型房地产公司战略发展之困。



一、房地产企业分级


房地产企业按照年销售额高低大致可以划分为五个梯级。第一梯级是300亿元以上。房地产年销售额在300亿元以上的共有14家企业,有万科、万达、中海、恒大、绿地等。第二梯级是100-300亿元。年销售额在这一区间的有20家左右。其中,上市房企有13家,是招商、远洋、SOHO中国、融创、华侨城、等。其余几家都是非上市公司。第三梯级是30-100亿元,年销售额在这一区间的企业有130家左右。处于这一梯级的非上市公司较多,大都是二三线城市中排名居前的企业。第四梯级是10-30亿元。处于这一梯级的企业数量约有1100家。其中上市公司有华远、亿城、中弘、鑫苑等。这类企业大都有3-10个项目,属于典型的“三多”企业(在多个城市同时开发多个项目,有多种项目类型)。第五梯级是10亿元以下。这类企业通常有1-3个项目,基本属于项目法人或单一城市型房地产企业,即通常所说的小型企业。这一梯级的企业数量最多,占总数的90%以上。

本文研究的重点,就是这类属于第五梯级的小型房地产企业。



二、房地产行业发展概况


尽管国际政治经济形势仍然复杂严峻,国内经济面临着一定的下行压力,特别是近一段时间国内对房地产趋势唱衰的论调喧嚣,但我国经济长期向好的基本面没有改变,十八届三中全会对全面深化改革做出总体部署,将进一步激发发展的内生动力和活力。

目前我国房地产行业的总体发展概况如下:

1、房地产存量供给充足。考虑到我国的资源禀赋,人均居住面积的增幅空间已经不大。从整体来看,我国房地产市场的供给已经相对充足。

2、房地产市场整体需求趋缓。房地产市场需求趋缓:

(1)从我国人口变化趋势来看,人口红利带来的购房需求将持续下降;

(2)从新开工和城镇化新增人口的比较来看,未来因城镇化新增人口的购房需求,以目前的新开工量完全可以覆盖;

(3)从2013年3月开始,商品房销售增速持续放缓,2014年全年更是负增长,2015年除个别一二线明星城市在系列政策的刺激下价量齐升外,广大三四线城市仍然无法摆脱困局。

3、房地产企业盈利能力下降。一线城市限购措施一段时期内仍将继续存在,南京、杭州、苏州等主要二线节点城市市场逐步回暖,大量三四线城市供需失衡,在首付要求降低至2.5成后,购买力仍然后续乏力。主流房企城市选择出现分化:回归一、二线城市成为多数企业选择。纵向来看,房地产上市公司的盈利能力、成长性都呈明显下滑趋势;横向来看,房地产上市公司的盈利能力仍然保持在较高水平。

4、资产总量处于高位。横向来看,房地产上市公司整体的资产负债率较高,资产规模和资金持有量在各个行业中也名列前茅。

5、房地产企业数量将大大减少。在未来20年里,房地产市场充满风险,中国的房地产企业数量将大大减少,并呈现出强者恒强的特点,大约70%至80%的中小房企将面临被并购的命运。过去黄金时代受市场供不应求的影响,房地产市场是卖方主导市场。市场长期供不应求促使房地产价格快速上涨,2014年以来,房地产市场供大于求明显,市场库存节节攀升,导致市场价格出现下滑,虽然投资、销售出现新高,但毛利率下降,杠杆率提升,盖好房子就能挣钱的时代已经过去。



三、房地产行业生命周期


房地产市场发展与GDP发展状况紧密相关。经研究,一定地区的房价与GDP总量成正相关,相关系数达0.8以上。通过对某地区生产总值的分析,可判断出当地房地产市场整体的发展状况和所处的发展阶段。

地区生产总值增长速度4%以下,房地产市场属于萎缩状况。4%-5%,房地产市场属于停滞状态;5%-8%,房地产市场属于稳定发展状态;8%-10%,属于高速发展状态。2014年中国GDP增速为7.4%,属于稳定发展状态。

基于此大背景下,笔者认为房地产业的黄金时代(青年时期,发展期)虽然已经过去,但白银时代(中年时期,成熟稳定期)仍将持久。



四、结论


过去黄金时代受市场供不应求的影响,房地产市场是卖方主导市场。市场长期供不应求促使房地产价格快速上涨,2014年以来,房地产市场供大于求明显,市场库存节节攀升,导致市场价格出现下滑,虽然投资、销售出现新高,但毛利率下降,杠杆率提升,未来只靠卖房子就能赚钱的时代已渐行渐远。房地产行业一二线城市与三四线城市的发展两级分化明显。三四线城市房地产存量已经过剩。在未来20年里,房地产市场充满风险,房地产行业竞争将更加激烈,中国的房地产企业数量将大大减少,并呈现出强者恒强的特点,具有规模优势、品牌优势、资金优势、专业能力优势、人才优势的大型房地产商能在市场上获得较好的生存空间,大量小型房地产商在拿地、开发、销售等各个环节均处于劣势,若无资金支持,大约70%至80%的中小房企将难免被并购、转型或面临破产清算的结局。

在此背景下,如果小型房地产公司不能在未来20年内做强做大,那么很有可能的结局就是:随着房地产行业黄金白银时代的终结,小型房地产公司在市场上缺乏竞争力,年年亏损,最终难免面临被并购重组,甚至破产清算的局面。小型房地产公司如果不想破产或被并购,就要做强做大地产业,如果不具备做强做大的条件,那么就要积极谋求转型发展。

所以,小型房地产公司应做强做大房地产业务,并尝试转型以避免被市场竞争淘汰出局的风险。


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